由税赋的法理看“物业税”

由税赋的法理看“物业税”


按照当下法则，城市土地为国家所有，农村的土地，包括耕地，非耕地和非耕地中的宅基地，归“集体”所有。这里面的逻辑就很乖张，如果农村向城市化发展，哪怕所谓的城镇化或小城镇化，都意味着是生产资料和生活资料的“国有化”。这样，若抽象地逻辑讲述，中国的现代化运动，就是一场“国有化”运动，不消说私人的财产，即使所谓的“集体”，都会在未来被这个法则赶尽杀绝。

城市居民，与房屋实物是所有权关系，居民与土地，或者房屋与土地的关系则不是，而是“使用权”的关系。除了无偿使用外，最通常用来“使用权”关系的是“租金”。承租人对租用物没有物权只是其一，租用物因市场价格变动而带来的收益，也与承租人无关。除非契约中另有约定，比如许可“转租”等，而这是法律之外任由民事自决的事项，属于承诺的当事双方间的利益豁免或赠与，并不改变双方间和双方各自与物权的法律关系。

城市土地归国家所有，居民与土地只是租用关系。租用，可以是逐期缴纳租金，比如按日，按月，乃至按年等，也可捆绑起来，比如按若干年，按若干十年等。这样，当下最普遍的土地租期为70年，或者说是70年的土地使用权。这个价格，当下普遍称作“土地批租”的价格。“批租”这个词，本身就披露了其实质，即，把逐年缴纳的土地租金一次性预先交齐，实际的租金价格呢，若按年，则应按照租期年限分摊开来。

当下“物业”这两个字，实际上是将土地与房屋，其实更是将土地租金与房屋价格捆绑在一起的说词。倘若以“物业”为征税名义，在这单一定义下，物业主在为自己所有的房屋的建筑实物缴税外，也还要为那根本不属于自己所有的土地缴纳税款。纳税义务人要为别人的财产缴税，这样的逻辑就来得很荒诞。而反之的呢，一定是财产的所有人不为自己的财产缴税，而由得别人为他来纳税，这个逻辑来得似乎更是荒诞。

明眼的问题就是，城市的土地，也就是城市的地产都是国家的。因国家自我牟利而进账收入，于是百姓就要为此缴税，这样的逻辑就近乎混帐了。然，进而的逻辑是，倘若不由百姓缴税，而由国家来缴税可否？直白地说，也就是国家成为国家的纳税人，这样可否？若可，当然令我的痛苦指数稍微紧缩些许，然而这逻辑来的就彻底混帐了。以中国说来，大约宋代有过国家缴税的案例，儿皇帝国向爹皇帝国缴纳“平安税”，俗话说是“进贡”。

因为土地不得交易，因为全国城市土地都归属同一个物主，所以就没有土地市场，也就所以没有土地价格。没有价格并非不可征税，而是没法按比例征税，只能是定额税。但国家还是从土地使用权的交易中征得了税赋。所谓“房产交易税”，就是向包括土地租金，并按照租金价格征取了税款。这个意思是说，国家已经按照批租的年期，一次性征齐了未来的税款，预征的年期，比寅吃卯粮的隔年远要厉害，可达七十年之遥。

这个情形就是，哪怕不谈及土地的所有权，土地使用权的“租税”，业已统统交齐，而且预先七十年地交齐了。那么，基于这个现实，“物业税”的立意就是，缴过了税之后，统统再缴一次。而因第一次缴税是一次性预缴，所以又是把本来逐年缴纳的一次性预收，然后再立新税，重新分摊到每年，另行地再缴一遍。这个逻辑肯定是真实的。如果这个逻辑可立，若容得国家自己再一次一次性预证预收整齐，那么，可以循环往复征收N遍而不疲。

明白的是，房屋建筑成本，每平米不足千把块钱，以大都市旺地估量，土地批租的价格摊到建筑面积上，每平米甚至可高达上万，远甚于建筑成本，也远甚于配套价格，占房屋售价绝大比重。这样， 业主替国家缴的是“物业税”的大头儿，小头儿，甚至零头儿才是业主为自己资产的私人权益缴纳的税赋。可见，土地已成为奇特的神物，征之不竭也百征不厌的税源，而这正是“物业税”现实的逻辑机理。

“物业税”的另一个设计，是按照物业的“市值”或“原值”征税，或者说，在设计理念里，连“折旧”与自然损耗都不留有余地。讨论者不乏有人指说“土地增值”，以此证明产权人或业主的受益。而真实的逻辑呢，纵然物产的价格会随市场等情形变化，而逾临近租期期限，使用的权益就愈发缩减。而所有的房产面临的是，迄今国家没有任何法律，来调整租期之后的各种产权的法律关系。这对产权人是无法预见，也没有法律保护的极度风险。

在极度的，且不可预见并不可控制的，其实更是由他人随意制造的风险面前，谈论物业“增值”，是极度荒谬的想象。经验告诉说，很多不动产的投资，就是将租期届满后的物业价格视作为零，并将其用于财务现实。人们都相信，届满后，国家会把土地拿回来，再重新卖一遍，自己能否还是业主，还是产权人，着实是不可惦记的意外。而真若是到期后，统统随意将其重新洗牌归零，对国民经济和民众境态近乎是一场浩劫，这才是最可怖的。